安信国际发布了《2023年地产行业投资策略：地产黑铁时代，房企压力上升》这篇报告。我来对是对该报告进行简单概括，更多内容请前往原报告进行下载查看。房贷利率有所下调，人行、银保监5月宣布首套房贷利率下限降至LPR减20个基点。 5年期以上LPR亦从去年的4.65%，下降至6月底的4.45% ， 8月再度下降至4.30%。多地下调首付比率。

(资料图片仅供参考)

1.疫情压力令销售雪上加霜

根据统计局数据，商品房销售在2021全年为181,930万亿元，同比上升4.8%，低于2019-20年两 年平均之6.7%。2022年首9个月累计销售同比下跌26%。 单月销售从去下半年开始出现负增长，尤其是在八月以后跌幅加剧。加上疫情防控影响，情况继 续恶化，今年3-5月单月销售同比下跌26-47%。六月以后单月销售跌幅有所缓和，同比下跌約 20%，九月跌幅更收窄至14%。 销售面积同样出现下跌， 2022年首9个月累计销售面积同比下跌22%。

2.百强房企销售劣势，但六月明显改善

截至2022年10月，百强房企全口径销售总额59,223亿元，同比下跌44.6% 。 百强房企权益销售总额约41,394亿元，同比下跌45%。 百强房企操盘销售金额52,251亿元，同比下跌44%。 大部份主流房企均录得负增长，六月单月销售明显改善。六月单月销售8311亿元，环比上升 60.1% 。7-10月回落至6,000亿元之水平，但高於1-5月平均值的5280亿元。

3.金九银十成色不足

百强房企整体销售9月下跌26.5%（同比）、10月下跌31.7%。 「金九银十」主流房企中，同比正增长有：招蛇、华润、中海、金地、建发、越秀、滨江、中铁 建、华发等。同比跌幅较高的有：碧桂园、绿地、旭辉、融创、新城、远洋、世茂、美的、中南、 中骏、中梁等。 国企销情明显比较理想。

4.房企销售受压

规模愈大，跌幅愈小。 累计销售排名首10位之房企平均跌幅为31%、第100-200位平均約60%。 其中，保利、华润、招蛇、绿城、滨江、建发跌幅相对较低。 另外越秀地产的累计銷售同比為+12%，銷售情況远好于其他百强同业。

5.大型房企下跌幅度较小

按月看情况的话，TOP10房企的修复情况最佳。 小型地方国企销售因低基数效应大幅上升，排名而跑进TOP100之中。 撇除国企影响，小型房企的销售复苏情况仍然较弱。

6.房企格局变化，国进民退明显 

排名（按全口径销售）前十房企，除了恒大，其他基本不变。 排名下跌较深的，如恒大、佳兆业、奥园等，大多是出险房企。 主流房企中，以越秀地产排名升幅较佳。

7.百强房企买地转为审慎 

据统计，百强首9个月累计买地金额约 13,159亿元，同比下降58.5%。 拿地比率较高的以国企为主。 在房企流动性压力之影响下，不少城市 在土拍时降低了集中供地门槛，规模小 于去年集中供地。 从拍地的情况而言，仍然以国企为主。 百强中，国企买地金额约9,196亿元，约 占70%。 根据克而瑞统计数据，百强房企2022年 首9个月，按新增土储金额计算，头十位 中，国企占了9席。

8.房貸需求偏弱

房地产贷款余额截至2022年九月为532,900亿元，同比增速持续回落至3.2%。 房地产开发贷余额为126,700亿元，同比上升4.2%。 个人住房贷余额为389,100亿元，同比上升4.1%，增速从2017年开始持续回落。 2022年（首9个月）新增居民户中长期贷款为23,200亿元，2022年每月都是减增状态。 各地房贷利率最低可降至4.25%，居民户购房需求仍然偏弱。

9.大中城市房价下跌

从去年下半年开始，在积压多时的调控，加上房企爆雷、经济放缓等因素下，房价有所下跌。多 地政府尝试对其设置底线，多个城市对房产降价做出了限制。 从各线城市看，九月一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.1% 、二线城市环比下降0.2% 、 三线城市环比下降0.4% ；一线城市二手商品住宅销售价格环比持平、二线城市环比下降0.3% 、 三线城市环比下降0.5%。 一线城市在新建及二手市场都较佳，低能级城市从2022年开始，价格持续下跌。

10.商品房成仍然交疲弱

全国30大中城市的商品房成交套数及面积在首10个月约1,076,519套及11,744平米，同比下降 27.5%及25.5%，下跌幅度在修复中，但跌幅仍然较大。 根据高频数据显示，30大中城市六月份每周成交套数约19,440 、 26,300 、 38,300 、 40,900套， 高于五月份平均值19,400套；每周成交面积约211万、281万、441万、454万平米，高于五月份平 均值206万平米。 但七、八月回落至26,500套 / 315万平米之水平。 九、十月套数回升至28,000套 ，但面积降至284万平米之水平。

11.房屋新开工面积下跌

今年中国房屋新开工面积进一步收缩。 根据国家统计局，首9个月房屋新开工面积比上年同期下降38% ，跌幅扩大中。 自去年下半年开始，中国房屋新开工面积一直在收缩，新开工面积同比增幅从2021年7月开始转 为负数，而且按月跌幅逐步增大。 累计动工对销售比在二、三月跌至1倍以下，四、五月有轻量回升，但6月又回到1倍以下。

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